Em julgamento recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a base de cálculo do ITBI é desvinculada da base de cálculo do IPTU, devendo ser utilizada como base de cálculo do ITBI o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.
Sendo assim, a base de cálculo do IPTU não poderá nem mesmo servir como piso da tributação pelo ITBI.
Adicionalmente, o STJ entendeu que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI e que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, podendo ser afastada somente mediante instauração de processo administrativo próprio.
Antes do julgamento da matéria pelo STJ, o Município de São Paulo entendia que a base de cálculo do ITBI seria o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, fornecido pela própria Prefeitura de São Paulo. O problema é que o valor venal de referência para fins de ITBI, geralmente, era muito maior que o valor da operação de compra e venda do imóvel.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP) possuía entendimento distinto, no sentido de que o recolhimento do ITBI deveria se dar com base no valor da transação ou do valor venal atribuído no IPTU, prevalecendo o maior entre os dois e afastando o valor venal de referência.
Como a decisão foi tomada pela 1ª Seção do STJ em sede de recurso repetitivo, nos autos do Recurso Especial nº 1.937.821/SP, ela deverá ser aplicada pelos tribunais de todo o país, o que significa que ela se sobrepõe ao entendimento firmado anteriormente pelo TJ/SP.
De toda forma, é provável que os Municípios ainda persistam na exigência de ITBI calculado sobre valor de referência e, assim, é necessária propositura de ação pelos contribuintes para afastar a cobrança. O êxito em medida judicial tem prognóstico bastante favorável, diante da decisão do STJ.