Em 07 de outubro de 2021, foi publicada e entrou em vigor a nova Lei 14.216/21 que estabelece, excepcionalmente, condições para a suspensão de despejos de imóveis públicos ou privados durante a pandemia SARS-CoV-2.
Referida lei tem origem no Projeto de Lei nº 827/20 anteriormente vetado pelo presidente da República quando levado à sanção, mas promulgado por força do parágrafo 5º, do art. 66, da Constituição Federal, após a respectiva rejeição do veto por parte do Congresso Nacional.
De acordo com suas disposições, ressalvados os imóveis que sejam a única propriedade do locador e cujos aluguéis consistam na totalidade da renda deste, ficam suspensos – até 31 de dezembro de 2021 – despejos de (i) imóveis residenciais cujo aluguel não seja superior a R$ 600,00; e (ii) imóveis não residenciais cujo aluguel não seja superior a R$ 1.200,00.
Importante consignar que somente não será concedida a liminar para a desocupação do imóvel urbano se o locatário demonstrar que seu inadimplemento contratual decorra de alteração econômico-financeira causada pela pandemia e que tais custos comprometam a subsistência familiar deste locatário.
Ainda durante este período, os processos judiciais distribuídos durante o estado de calamidade pública¹ também serão suspensos.
A referida lei estabelece, ademais, que após o prazo de suspensão, o Judiciário deverá realizar audiência de mediação entre as partes a fim de garantir a possibilidade de uma composição amigável.
Uma vez frustrada a tentativa de acordo entre locador e locatário, a denúncia de contrato de locação residencial findado em razão da alteração da situação econômico-financeira que incapacite o pagamento do aluguel e demais encargos será admitida até 31 de dezembro de 2021: (i) nos contratos por prazo determinado, independentemente do cumprimento de multa convencionada na hipótese de denúncia antecipada; e (ii) nos contratos por prazo indeterminado independentemente do cumprimento do aviso prévio de desocupação, dispensando-se o pagamento da multa indenizatória.
Uma louvável previsão da lei se encontra em seu art. 6º, que dispõe que os acordos havidos entre as partes para desconto, suspensão ou adiamento do pagamento de aluguel poderão ser realizados por meio de correspondência eletrônica ou aplicativo de mensagens e que terão valor de aditivo contratual, com efeito de título executivo extrajudicial.
No caso de não se firmar um acordo extrajudicial, as tratativas servirão para comprovação de tentativa de acordo em eventual propositura da ação.
Assim, ainda que tardiamente promulgada, esta lei consolida questões que já vêm sendo admitidas pelo Judiciário para equilíbrio da relação contratual havida entre locador e locatário perante os acachapantes efeitos que a pandemia vem causando na economia do País. Ainda que se faça referência a uma parcela mais vulnerável que nas relações locatícias, as diretrizes ressaltam o dever das partes de renegociar termos contratuais quando há patente quebra da base do negócio.
1. Desde 20 de março de 2020, conforme Decreto Legislativo nº 06/20.
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Igor Daniel Petters Duarte é advogado da área de contencioso cível da Thomazinho, Monteiro, Bellangero e Jorge Sociedade de Advogados e pós-graduando em direito processual civil pela PUC-SP.